Acheter un hôtel pour se reconvertir : 10 questions pour y voir plus clair

Vous souhaitez changer de vie et vous reconvertir L'achat d’un hôtel est une bonne solution pour devenir indépendant. Hôtel saisonnier, hôtel bureau ou hôtel-restaurant voici un guide pour éclairer une première approche. Si le goût de l’accueil est le premier moteur d’une telle reconversion, l’aspect financier reste déterminant pour sa réalisation.


Faut-il avoir un diplôme pour acheter un hôtel ?

Aucun diplôme n’est nécessaire pour exercer cette profession.
Néanmoins vous devrez suivre des formations obligatoires sur l’hygiène alimentaire ou si votre hôtel possède une licence de vente d’alcool.

Quel profil est recommandé pour être hôtelier ?

Exploiter un hôtel indépendant demande en tout premier lieu d’avoir le goût de l’accueil et des contacts humains.
Il faut également se sentir l’âme d’un gestionnaire car vous êtes avant tout à la tête d’une entreprise.
Bien sûr votre expert-comptable est là pour vous conseiller et vous épauler.
Il ne faut pas s’y tromper, vous pouvez proposer le plus bel hôtel avec des équipements de pointe. L’impression finale de la clientèle sera toujours influencée par l’accueil et le sourire que vous saurez leur procurer.

Quels sont les différents types d’hôtel ?

Pour une reconversion, l’hôtel sans restaurant, appelé également hôtel-bureau, est généralement le choix le plus simple.
Il existe ensuite des hôtels saisonniers ou ouverts à l’année. L’hôtel saisonnier est situé dans une zone touristique et réalise son chiffre d’affaires sur quelques mois. Par exemple, un hôtel de montagne va ouvrir en hiver pour le ski et rouvrir pour la saison d’été des randonneurs et cyclistes. Il peut ainsi complètement fermer pendant deux fois deux mois dans l’année. Une fermeture bienvenue pour partir soi-même en vacances ou effectuer des travaux.
L’hôtel ouvert à l’année est souvent un hôtel situé en ville avec une clientèle mixte de professionnels et de particuliers. Sa fréquentation peut aussi connaître des différences importantes suivant les périodes de l’année.
Un hôtel-restaurant n’est généralement pas recommandé pour débuter dans la profession, sauf pour ceux ayant déjà une expérience dans la restauration.
La gestion d’un restaurant est généralement plus contraignante que celle d’un hôtel.

Faut-il prendre un hôtel de chaîne ?

Un hôtel de chaîne est un établissement qui entre dans un groupe avec une marque commune. Vous restez indépendant mais vous devez appliquer certaines contraintes plus ou moins lourdes suivant la marque.
On peut être dans une chaîne d’hôteliers indépendants comme The Originals, Akéna, FastHôtel de type coopératif. Ou dans une chaîne de franchisés comme Accor, Kyriad ou Balladin.
Entrer dans une chaîne peut rassurer du fait de la puissance du réseau de commercialisation et de la notoriété mais la majorité des hôtels n’appartiennent pas à une chaîne et ont leur propre clientèle.

Comment me faire conseiller pour l’achat d’un hôtel ?

Plusieurs professionnels peuvent vous conseiller en toute indépendance : Un expert-comptable vous guidera sur la lecture et l’interprétation du bilan d’un hôtel.
L’idéal est de pouvoir se faire accompagner par un cabinet spécialisé comme SmartLevel Hôtels pour valider le choix de votre hôtel.
N’étant pas agent immobilier, il n’est pas intéressé à la vente et peut vous conseiller en toute transparence.
Il validera avec vous l’emplacement, le prix, l’état général, la qualité et le référencement du site internet, analysera avec vous les avis clients…

Faut-il faire appel à une agence ?

Il n’y a aucune obligation de passer par une agence immobilière. Néanmoins, faire appel à une agence spécialisée permet d’avoir des interlocuteurs qui connaissent le marché et les contraintes de la profession.
Dans les endroits à forte demande beaucoup d’agences généralistes vendent aussi des hôtels mais leurs connaissances restent basiques, surtout sur l’analyse des bilans.

La réglementation concernant l’exploitation d’un hôtel est-elle lourde ?

Un hôtel est un établissement recevant du public, l’exploitation doit donc répondre à de nombreuses réglementations.
Dans tout achat d’un hôtel, le document réglementaire à consulter impérativement est le rapport de la commission de sécurité.
Ce document peut vous alerter sur des menaces éventuelles sur la continuité de l’exploitation pour des raisons de sécurité. La commission de sécurité passe tous les 5 ans.

C’est quoi la journée-type d’un hôtelier indépendant ?

La réponse à cette question dépend bien sûr de la taille de l’hôtel et du nombre d’employés.
Généralement on débute dans la profession en couple avec une vingtaine de chambres et un-e ou deux employé-e(s) pour remettre les chambres à blanc (Ce qui veut dire préparer entièrement la chambre entre chaque client dans la profession).
Dans ce cas il faut se lever avant les premiers clients pour la préparation du petit-déjeuner, moment fondamental et privilégié d’échange avec vos « invités ».
Vient ensuite le créneau des départs, dernier moment de contact direct avec sa clientèle (ils ont encore la possibilité de laisser un avis sur un ou plusieurs sites).
Il faut ensuite ou en même temps gérer l’organisation du ménage dans les chambres en fonction des réservations.
C’est généralement entre 12h30 et 15h30 que l’on peut prendre une pause bien méritée.
Vient alors l’autre phase vitale pour votre activité : L’accueil des nouveaux arrivants et la première impression humaine que vous allez donner.
L’hôtelier indépendant doit également savoir être polyvalent en cas de besoin : imprévu technique, employé-e absent-e…
Ajoutez à tout cela une liste de tâches qui concernent toute entreprise : gestion du stock et des fournisseurs, préparation des éléments comptables, gestion des travaux…
Et bien sûr le suivi des réservations et des avis clients sur son poste informatique !

Fonds de commerce/Murs, quel choix pour son hôtel ?

- Un fonds de commerce (hôtel ou autre) est l’ensemble des biens et des droits qui appartiennent à un commerçant pour exercer sa profession.
Dans le cas d’un hôtel :
Les objets nécessaires à la profession : lits, mobiliers…
Les droits : licence de vente d’alcool, droit de terrasse…
Et la clientèle : la notoriété qu’a pu se forger l’établissement au fil du temps.
- Les murs d’un hôtel sont la propriété du bâti, de l’immeuble : terrain, bâtiments.
On peut acheter uniquement le fonds et payer un loyer au propriétaire des murs, ou acheter « murs et fonds » et être en complète propriété.
Si l’on achète que le fonds de commerce, un point fondamental à vérifier avec son conseiller est la nature et le contenu du bail de location.

Quel apport financier est nécessaire pour acheter un hôtel ?

Le prix d’un hôtel dépend de l’emplacement, du nombre de chambres, de l’état général mais surtout du bilan comptable. Il n’y a pas de prix fixes ou fixés, c’est la loi de l’offre et de la demande.
Néanmoins tout bon professionnel de l’hôtellerie prendra comme référence un élément déterminant du bilan : L’EBE (Excédent Brut d’Exploitation).
Puis Il va « retraiter » celui-ci pour savoir concrètement ce qu’il vous reste pour vous payer et payer le ou les emprunts que vous aurez faits.
C’est à partir de cet élément que vous saurez quel apport minimum sera nécessaire, car c’est ce que regardera en premier votre banquier.
Il est conseillé d’une manière générale dans la profession que l’apport minimum nécessaire ainsi calculé ne dépasse pas environ 1/3 du prix de cession.
Attention si vous voulez votre petit hôtel dans une station balnéaire connue, ne vous attendez pas à trouver ces ratios !

Date de création : 2022-05-12
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