Pourquoi établir un état des lieux ?
L’état des lieux est un document qui a la valeur juridique d’une preuve.
On l’établit en début et en fin de bail afin de pouvoir comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer quelles sont les réparations incombant au propriétaire ou au locataire.
Il est dans l’intérêt du locataire et du propriétaire de le rédiger avec le plus grand soin afin d’éviter tout litige.
A noter : c'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire rend au locataire son dépôt de garantie ; en cas de dégradations dont le locataire est responsable, le prix des réparations est retenu sur le montant du dépôt de garantie.
Importance de l'état des lieux
En pratique, il faut établir deux états des lieux : l’un au début de la location, lors de la remise des clés au locataire, le second à la fin de la location, au moment de la restitution des clés au propriétaire.
Ces deux documents (état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie) doivent être établis avec soin et être aussi précis l'un que l'autre.
Pendant toute la durée de la location, le locataire doit conserver précieusement l'exemplaire du constat qui lui revient obligatoirement à son entrée dans le logement.
A noter : si le propriétaire refuse de rédiger ce document en début de location, il devra apporter la preuve que les éventuelles dégradations en fin de bail sont imputables au locataire.
Si le locataire s'oppose à l'établissement de ce document, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état.
Comment rédiger un état des lieux ?
L’état des lieux est rédigé contradictoirement en présence du locataire et du propriétaire ou de son mandataire (un Agent immobilier ou un Administrateur de biens par exemple).
Il doit être établi dans de bonnes conditions d'éclairement, de préférence quand l’électricité fonctionne.
Ce document doit être rédigé par écrit, sur papier libre ou sur un formulaire puis être signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat.
A noter : comme "l'état des lieux d'entrée" est destiné à être comparé à "l'état des lieux de sortie", il est recommandé d’adopter une présentation identique pour les deux documents.
Il est vivement recommandé de faire une description détaillée du logement du sol au plafond, pièce par pièce et de décrire les équipements tels que les placards, les cheminées et les éléments de chauffage…
Il ne faut pas se contenter d’une évaluation générale (bon état général, état moyen…) mais plutôt mentionner tous les défauts en détail (état du Papier peint ou peinture écaillée, Carrelage mural cassé à tel ou tel endroit).
Si vous remplissez un formulaire, ne vous contentez pas de cocher les croix mais ajoutez des commentaires précis.
Il est également conseillé d'effectuer le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, lors des deux états des lieux.
A noter : si un défaut important n'a pas été remarqué et noté lors de l'état des lieux d'entrée, le locataire doit le signaler au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les jours qui suivent son entrée dans les lieux.
Faire appel à un huissier
Il est possible de faire appel à un huissier pour établir l'état des lieux quand le propriétaire ou le locataire refuse de dresser ce constat à l'amiable.
L'huissier convoque alors les deux parties, 7 jours à l'avance par lettre recommandée, puis il se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit.
Lorsque le document est directement établi entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais. En revanche, s’il est établi par un huissier, les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.
A noter : si l'une des parties fait appel à un huissier alors que l'autre ne s'est pas opposée à l’établissement de l’état des lieux à l'amiable, les frais incombent en totalité à celui qui a mandaté ce professionnel.
Vous trouverez en suivant le lien ci-dessous un modèle de formulaire pour les états des lieux.
