Définition
Le plan local d'urbanisme (PLU) est le document de planification de l'urbanisme communal ou intercommunal.
Depuis la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la Solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, le plan local d'urbanisme a remplacé le plan d'occupation des sols (POS).
De même que son prédécesseur, le plan local d'urbanisme fixe les règles générales d’utilisation des sols et permet d’organiser et de prévoir le développement d’une commune.
Si les petites communes se dotent souvent d'une carte communale, les communes soumises à une forte pression foncière (commune littorale) ou à de forts enjeux paysagers et architecturaux ont tout intérêt à se doter d’un plan local d'urbanisme.
Législation
Le PLU est codifié dans le code de l'urbanisme, notamment aux articles L.123 et suivants et R.123 et suivants.
Etendue géographique du PLU
Un plan local d'urbanisme peut être élaboré au niveau d'une commune ou d'une structure intercommunale, telle qu’une communauté d'agglomérations ou une communauté urbaine, couvrant alors une zone relativement importante.
L'intégralité du territoire des communes concernées est soumise au PLU, y compris les ZAC (Zones d'aménagement concerté) qui pouvaient auparavant Sortir du champ des plans d'occupation des sols.
Seules sont exclues du plan local d'urbanisme les zones dont l'aménagement relève de la compétence de l'État, comme les centres historiques des villes et les opérations d'intérêt national.
Le PADD
Le PLU intègre aussi de nouvelles exigences d’aménagement en vue d’un équilibre social, économique et territorial. Ainsi, le plan local d'urbanisme compte parmi ses priorités la lutte contre l’étalement urbain, l’augmentation de l’offre de logement familial et social et la prise en compte des impératifs écologiques.
Cette nouveauté par rapport au POS repose sur le PADD, projet d’aménagement et de développement durable.
Le PADD est un document exprimant le projet Politique de la collectivité locale à long terme (10 à 20 ans). Il définit de grandes orientations en matière d’habitat, d’équipement, de transports mais aussi d’emploi et d’environnement.
Toute modification du plan local d'urbanisme doit rester cohérente avec le projet urbain exprimé dans le PADD.
Les différentes zones
Le PLU divise les communes en différentes zones :
- les zones urbaines ou zones U sont les secteurs déjà urbanisés constructibles
- les zones à urbaniser ou zones AU sont prochainement constructibles. On distingue deux types de zones AU : les secteurs urbanisables immédiatement (1AU) et les zones dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du plan local d'urbanisme (2AU).
- les zones agricoles ou zones A sont des secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Ils sont constructibles uniquement pour des bâtiments agricoles.
- les zones naturelles et forestières, appelées zones N sont des secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt du point de vue esthétique, historique ou écologique. Ces espaces naturels ne sont pas constructibles.
Le plan de zonage délimite aussi des secteurs particuliers, comme les Espaces boisés classés ou les emplacements réservés (notamment pour la construction future d'équipements publics).
Obtenir un permis de construire
Avant d’investir votre Argent dans un projet immobilier, il vous faut vérifier si celui-ci est réalisable et respecte les règles d’urbanisme de la commune.
Vous pouvez consulter le PLU, qui fixe les contraintes exigées pour un terrain, auprès de la mairie ou de la Direction départementale de l’équipement.
Concrètement le plan local d'urbanisme décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, le type d'occupation ou d'utilisation du sol interdites, celles qui sont soumises à des conditions particulières, les accès et la voirie, l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou les unes par rapport aux autres sur une même propriété, l’aspect extérieur et la qualité architecturale des constructions ainsi que leur hauteur maximale.
Le coefficient d’occupation des sols (COS) détermine la densité autorisée des constructions et donc la surface constructible sur le terrain.
Compatibilité
Le PLU doit respecter les prescriptions nationales ou d'autres collectivités territoriales comme les lois Montagne et Littoral ou les directives territoriales d'aménagement.
Il doit s’inscrire dans le schéma de cohérence territoriale et le programme local de l'habitat.
En cas d’incompatibilité, le plan local d'urbanisme est révisé.
