Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?
Un logement insalubre est un logement qui présente un danger pour la santé des locataires ou/et du voisinage.
Les deux principaux facteurs d’insalubrité sont :
• un bâti et/ou un équipement dégradé (humidité, risques d'incendie, chauffage défectueux avec risque d'intoxication au monoxyde de carbone etc.)
• des conditions anormales d’occupation du logement (mauvais usage, surpeuplement, location d’un local dépourvu d'ouverture sur l'extérieur).
L'insalubrité d'un logement est évaluée suivant une liste de 29 critères concernant l'hygiène et la santé, notamment :
• la superficie totale du logement (un logement de moins de 9m2 et d'une hauteur sous plafond inférieure à 2m20 est jugé insalubre)
• l’état du bâti : murs fissurés, escaliers ou sols instables, humidité importante
• les installations sanitaires (absence d'arrivée d'eau potable, d'eau chaude ou de siphon d'évacuation des eaux, absence de douche et de toilettes séparées de la cuisine et de la pièce principale)
• l'installation électrique (si l’installation n'est pas aux normes ou ne fonctionne pas)
• le chauffage (si l’installation ne permet pas un chauffage suffisant)
• les matériaux (présence d'amiante ou de plomb)
• l'absence d'ouverture donnant sur l'extérieur
Quels sont les recours pour le locataire ?
Si un immeuble représente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou de ses voisins, le préfet peut ordonner au propriétaire des lieux de prendre les mesures nécessaires pour y remédier.
La procédure à suivre en cas de logement insalubre commence par l’envoi au propriétaire des lieux d'une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vos courriers restent sans suite, vous pouvez saisir l'Agence régionale de la santé (ARS). Vous pouvez aussi vous adresser à la mairie pour qu'elle saisisse directement l'ARS.
L'ARS procédera à la visite des lieux et évaluera si votre logement est insalubre en se référant aux critères cités plus haut.
Si l'ARS conclut à l'insalubrité, une commission départementale se réunit dans les 2 mois. Le Préfet prend ensuite un arrêté déclarant le logement insalubre.
Quelles sont les conséquences d'un arrêté d'insalubrité ?
Deux types d'arrêtés peuvent être rendus :
• l'arrêté d'insalubrité irrémédiable : s’il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité par des travaux
• l'arrêté d'insalubrité remédiable : si des travaux peuvent être réalisés pour remédier à la situation.
Dans le premier cas, le préfet prononce une interdiction définitive d'habiter dans les lieux.
Dans le second cas, le préfet donne au bailleur la liste des travaux à réaliser et les délais à respecter. Il peut prononcer, si nécessaire, une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.
Pour les logements qui font l'objet d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable avec interdiction définitive d'habiter dans les lieux, le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit l'arrêté préfectoral et ce jusqu'au terme du bail.
Pour les logements qui font l'objet d'un arrêté d'insalubrité remédiable avec interdiction temporaire d'habiter les lieux, le loyer n'est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit l'arrêté, jusqu'au dernier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Lorsque le préfet prend un arrêté d'insalubrité prononçant une interdiction définitive ou temporaire d'habiter dans les lieux, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement des locataires. S’il ne le fait pas, l'hébergement est pris en charge par le préfet aux frais du propriétaire.
Le propriétaire ne peut en aucun cas donner congé à ses locataires.
Dans tous les cas de logement insalubre, le propriétaire doit verser à l'occupant une indemnité de réinstallation d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer.
Il existe diverses sanctions à l'égard d’un propriétaire qui ne respecte pas un arrêté d'insalubrité :
• en cas de refus de procéder au relogement de l'occupant, le propriétaire s’expose à 3 ans d'emprisonnement et une amende de 100.000 €
• en cas de refus sans motif légitime d'exécuter les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité, il s’expose à 1 an d'emprisonnement et une amende de 50.000 €
