Définition
Une servitude de droit privé peut se définir comme une charge supportée par une propriété privée au profit d'une autre propriété (appartenant à une personne différente).
Dans cette situation, une propriété appelée fonds servant supporte une charge pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble appelé fonds dominant.
Caractéristiques
Les servitudes ne peuvent grever qu'une propriété privée et ne concernent jamais le domaine public.
Par ailleurs, une servitude est attachée à la propriété et non au propriétaire.
Elle est intrinsèquement liée à l’immeuble et ne peut être constituée ou modifiée que par un acte notarié.
En droit français, il existe différents types de servitudes, qui sont pour la plupart définies par les articles 637 à 710 du Code civil, mais aussi par le Code de l'urbanisme, le Code Forestier et le Code Rural.
Les différents types de servitudes
En fonction de l’origine de la servitude, on distingue les servitudes légales et les servitudes établies "par le fait de l'homme".
Les servitudes légales découlent de la loi.
Il s’agit par exemple de la servitude de vue (qui précise les distances minimales à respecter par rapport à une limite séparative) ou de la servitude de passage (car le Code civil prévoit qu'un fonds enclavé a droit à un passage sur les fonds voisins).
Au contraire, les servitudes établies "par le fait de l'homme" sont issues de l’usage ou d’une convention entre propriétaires.
Par ailleurs, on distingue deux types de servitudes selon leur nature continue ou discontinue.
Les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l’homme (comme une conduite d’eau ou une vue), alors que les servitudes discontinues ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées (par exemple, un droit de passage ou de puisage).
Cas particulier de la servitude de passage
La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique, reconnu par le Code civil (article 682) au profit du propriétaire d’un fonds enclavé.
Un propriétaire qui n’a aucun accès sur la voie publique ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou pour la réalisation d’une opération de construction, a donc le droit de demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété.
L’établissement d’une servitude passage s’effectue à condition que le fonds soit réellement enclavé (sans aucune issue suffisante).
Par ailleurs, selon l’article 683 du Code civil, le passage doit être établi du côté où le trajet est le plus court pour accéder à la voie publique.
Le voisin qui accorde un tel droit de passage a droit à une indemnité versée par le titulaire du droit de passage (sous forme d’un versement en capital ou d’arrérages annuels).
Cette indemnisation du voisin du fonds servant n’est pas exigée si le propriétaire du fonds enclavé peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.
Si l’établissement du passage nécessite la construction d’un chemin, c’est le propriétaire du fonds enclavé qui doit financer les travaux.
En cas de désaccord entre voisins, la décision de justice relève du tribunal de grande instance du lieu où se trouve la propriété.
