Le montant initial
Le loyer des nouvelles locations est fixé librement par le propriétaire, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien.
C'est au locataire de déterminer si la somme demandée correspond au prix du marché et éventuellement de négocier en faisant valoir ses revenus, les cautions dont il peut bénéficier, ou la nature de son emploi, si celui-ci est garanti.
Conditions d’augmentation annuelle du loyer
Chaque année, le propriétaire a la possibilité d'augmenter le montant du loyer, s’il respecte les deux conditions suivantes :
- le Bail doit être écrit et comporter une clause de révision du loyer (sans laquelle aucune augmentation annuelle n'est possible)
- l’augmentation hors charges ne peut excéder la variation de la moyenne sur un an de l'indice Insee du coût de la construction (ICC).
Si ces conditions sont respectées, les Loyers peuvent être augmentés chaque année, à la date indiquée dans le Bail ou à la date anniversaire du contrat sans aucune formalité particulière.
En cas de travaux d’amélioration
Un loyer ne peut en principe être augmenté en cours de bail, en dehors de l'augmentation annuelle strictement réglementée.
Cependant, une hausse peut survenir si le bailleur fait réaliser des travaux d'amélioration dans le logement ou dans l'immeuble, par exemple l'installation d'un ascenseur, d'un digicode ou d'un interphone.
Une clause peut être prévue dans le bail, aux termes de laquelle le loyer sera augmenté après la réalisation de tels travaux. Le montant auquel il sera porté doit être précisé dans la clause du contrat.
En cas de renouvellement de bail
Quand le Bail arrive à échéance, le propriétaire peut laisser la location se poursuivre dans les mêmes conditions, donner congé au locataire (en respectant une procédure précise) ou lui proposer un renouvellement du bail assorti d'une augmentation de loyer.
La proposition de renouvellement de Bail est strictement réglementée par l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989, et par le décret du 27 août 2001 à Paris et en région parisienne.
Selon la loi du 6 juillet 1989, dont le texte est accessible par le lien ci-dessous :
- la proposition doit parvenir au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier au moins 6 mois avant la fin du Bail en cours.
- l'augmentation n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage et le propriétaire doit en apporter la preuve par des références à des logements comparables.
- l’augmentation s'applique progressivement, sur une durée de 3 ans si elle est inférieure à 10 % et de 6 ans si elle est supérieure à ce pourcentage, même si le Bail est reconduit pour une durée inférieure à 6 ans.
- le propriétaire faisant cette proposition ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du bail.
